引言：“全国房价哪里最廉价？前年是黑龙江鹤岗市，房价比白菜还便宜，一套房才2万多元，今年位居黑龙江第五位的城市牡丹江紧随鹤岗之后，5万元可买一套房！没听错，不是一平米，是一整套房！如果深究，这是为什么？”

现在很多应届毕业生出生社会之后面临的三座大山就是：房子、车子、票子，但是鱼和熊掌不可兼得，一线城市固然吸引人，都想通过自己的奋斗在此安家乐业，但是一看到几万一平的房价，大部分普通人都会望而却步。牡丹江、鹤岗作为东北的资源型城市，人口呈现流出的趋势，却不太可能因为“白菜价”的房子而获得扭转。

年，鹤岗东北小城因为3万元一套房而迅速走红，使其成为当时的热点，也变成了“网红”城市，而就在这个月初，同样是黑龙江的地级市牡丹江也被爆出了5万元买一套房的消息后，迅速被推上了讨论的热搜榜单。

一、地理区位

1、牡丹江市地处黑龙江省的东南部，位于中、俄、朝合围的“金三角”腹地，北邻依兰县和勃利县，西邻五常市、尚志市、方正县，南邻汪清县、敦化市，东邻鸡西市、鸡东县，并与俄罗斯接壤。

2、牡丹江是黑龙江南部的重要城市，牡丹江穿城而过东流入海，是承接黑龙江对外开放之城，牡丹江同时也是东北亚经济圈的主要城市，与俄罗斯有余公里的边境线，距离乌苏里斯克市远东交通枢纽仅50余公里，距离符拉迪斯托克港口也只有不到公里，享受着良好的区位条件。

二、东北兴起之缘

1、牡丹江作为东北三省一分子，也有一段可歌可泣的历史。上世纪50年代，东北当时占据有利的区位与发展条件，重工业超过6成都在东北三省，直至80年代，东北无偿的向全国输送着建设资源和工业人才，可以说，是为全国作出了巨大贡献的。

2、在上世纪60年代，全国有个重点建设项目，其中58个规划在东北发生，占全部项目的三分之一，长春一汽、沈阳飞机制造厂、沈阳机床厂都是在这个时期建设起来的，奠定了东北重工业的基础。

3、凭借资源为导向的东北三省，随着建设浪潮的不断涌进，形成了极其单一的产业结构，工业占比曾经一度高达6成，可以说牵一发而动全身，以重工业为导向的产业经济直到年都能够如鱼得水......

三、牡丹江房地产

兴

1、我们就拿最早的年到现在的数据来对比，可以看出，牡丹江的房市整体经历了两个变化比较大的阶段，第一个阶段也是牡丹江楼市的“光辉岁月”，年-年下半年，从每平方米出头的价格一路攀升到年11月的元/平的最高点。短短四年的时间，涨幅近40%，那么为什么年-年是涨幅最快的年份？

2、牡丹江的房市更多的是从年谈起走，中介带看多，新盘多，买房的人也多，市区核心板块，卖到/平不成问题，这可以写进牡丹江楼市里面。

衰

1、全年是上涨最大的一年，可以说是月月都涨，最高一个月涨幅超过2%，但是好景不长，牡丹江楼市的光辉被定格在年。

2、牡丹江楼市的兴，根本原因就是年，由于货币化棚改的推进，不仅是黑龙江，全国的房地产都是欣欣向荣的局面。

3、年是牡丹江楼市急转直下的一年，年-年底，两年的时间里，超过7成的月份都是下降。仅3成月份微微上涨。从近9成上涨的月份到如今近7成的下降月份，过山车式的经历，牡丹江楼市怎么了？

四、人口红利消失

1、先看过去十年人口流失最严重的省份——黑龙江，数据显示，与年六普数据相比，黑龙江常住人口减少.39万，降幅高达16.87%。全省13个地市人口全部下滑，绥化、齐齐哈尔、牡丹江。

2、牡丹江作为黑龙江南边的一个面积为4.06万平方千米的地级市，根据第七次人口普查，常住人口为.02万人，而省会城市哈尔滨占地5.3万平方千米，人口在东北三省还是算多的，达到万，而河南省面积不足1万平方千米，但是人口高达1余万，牡丹江与这些相比，是标准的地广人稀。

3、以牡丹江来说，这座城市七普时期公布的常住人口为.02万人，与年的.87万人相比，十年间减少50.85万人。

这是当下很多资源型城市的特点。牡丹江的人口流失，是整个东北地区人口流失的缩影。

五、经济情况

1、年全市地区生产总值亿元，同比增长6.1%。其中穆棱市以.97亿位居第一，其余过百亿的有宁安市、海林区、开发区，剩余的都在亿内。

2、上世纪90年代，牡丹江GDP是在以内徘徊，到年，GDP曾经高达余亿，短短20年，十倍涨幅。

3、而年是牡丹江市首次跌破千亿的时期，达亿，跌幅很大。全国快速增长的几年里，这座城市却走了“回头路”，究其原因，这也是资源型城市的通病。

六、总结

像诸如牡丹江、鹤岗这些资源收缩型城市，特殊的经济和产业结构，使东北受石油、煤炭等大宗原材料价格的影响非常大。由于资源型城市经济往往依赖单一产业，当这些单一的产业原材料价格暴跌的时候，也是这个城市到了“难以承受之重”的时候。东北这种城市太多了，如大庆、鞍山、双鸭山和鸡西等。

而牡丹江、鹤岗作为东北地区资源型城市的缩影，如何转型升级、留住人才是摆在现实的一道难题。