新楼君

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之前，笔者曾写过，新春伊始，郑州完成了“首降”。“首降”有两层寓意，一是首套房利率下调，一是开春第一个降低首套房贷款利率的城市。

据悉，郑州新房、二手房价格指数连续下跌17个月，同比下跌11个月。房价已惨不忍睹，楼市更是愁云密布，购房者不断勒紧自己的荷包。

没想到，还没过几天，这首套房贷利率下调的风潮就如雨后春笋般，在全国各地热闹起来。

有些媒体则解读成首套房贷利率迎来“降价潮”。知道读者对“降价”这一词汇敏感，这解读立马就紧贴上来，谄媚之情溢于言表。

紧跟郑州步伐的是福州，1月30日福州宣布首套房贷款利率下限下调至3.8%，自1月31日起执行。

再有就是天津，据1月30日权威媒体消息，一些国有银行天津支行的相关工作人员表示，天津首套房贷利率按照“LPR-40BP”执行，目前为3.9%。

还有长春，1月31日，长春部分银行将首套房贷利率下调至至3.8%，此前为4.1%。

再有，就是武汉。自去年阶段性将首套房贷利率调整至3.9%后，年初短时间内回到了4.1%，现在据悉又根据首套房贷利率动态调整机制调回3.9%，将“见缝插针”的本领发挥到了极致。

根据年1月5日央行和银保监发布的建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

根据易居依据去年12月70城数据得出的结果，有35个城市符合该条件，名单如下：

二线城市（14）：长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、南宁、贵阳、厦门、武汉、兰州；

三线城市（21）：牡丹江、湛江、洛阳、岳阳、北海、秦皇岛、吉林、徐州、金华、济宁、常德、韶关、桂林、唐山、锦州、温州、宜昌、惠州、丹东、蚌埠、襄阳。

据笔者综合整理，目前名单中已经有动作的有郑州、天津、武汉、唐山、太原、湛江、韶关等城市。

有专家表示，“房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本。政策调整优化有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度，促进房地产市场加快企稳。”

专家说话云里雾里，似乎说了什么，似乎什么都没说。有网友表示疑惑，为何只降房贷利率，把房价降了不更好吗？

就算每个月少还元，要还30年，也就少还70元。如果房价每平降元，平的话，房价就降10万元，不仅首付，贷款也会相应下降，难道不比降低贷款利率立竿见影吗?

官方说法是，城镇居民的65%的财富都在房产上，降价的代价必然巨大，暗含有危及稳定之意。

这看似合理的说法背后是什么？

咱们算一笔账。

比如你买一套万的房产，30万首付，70万贷款，贷30年，等额本息，按照3.9%的利率，连本带息你大概要还.86万，加上你30万的首付，你在这套房产上投入.86万。再加上你的装修，比如大概8万元的简装，那么总投入就是.86万。

如果你30年后打算出售这套房产，你会标价多少钱呢？.86万元吗？我相信你绝不可能标这么低，你会尽可能往高标，可能会标万元，或者更高，直到有合适的接盘侠出现。

所以房价为什么下不来呢？

一方面是人的投机、补偿心理在作祟，认为自己为房子付出巨大，出售房产就是出售自己对于家的情感，希望借此补偿自己。

一方面是向银行偿还的利息会转嫁到接盘人。购房者给银行缴纳了大量的房贷利息，银行获利颇丰。而这些风险会随着房产的售出巧妙地转嫁到接盘的人身上。

一方面还有货币贬值的原因，30年后的万与现在的万，购买力差距是有多大，可想而知。如果想不出来，请回想30年前的5毛钱与现在的5毛钱购买力的差距。

房产每卖一次，就完成了一次华丽升值。就这样，击鼓传花，房产泡沫经过日积月累，变得越来越大，直至最终破灭。

也有网友问，后续还会出台其他政策吗？

据笔者观察，现在官方和媒体都在试探购房者的“底”到底在哪里。

如果降低首套房贷利率，购房者买账，则后续就没必要出台更多刺激性购房政策；如果购房者不买账，那后续降首套房首付比例，降低二套贷款利率、降低二套首付比例等刺激需求端的政策势必会再掀风潮。

至于降价的策略，个别楼盘也许会有，但你能指望着官方出台类似政策吗？

各位六友，对于只降贷款利率不降房价，你有什么看法？欢迎留言讨论、收藏、转发。

以上

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