房地产是国民经济的支柱产业，这句话最近又被提起了。

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12月15号，LH在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上致辞表示。

“房地产是国民经济的支柱产业，针对目前出现的下行风险，已经出台了一部分政策，且正在考虑新的措施来引导市场预期和信心回暖，并且指出中国城镇化仍处于较快的发展阶段，有足够的空间为房地产发展提供支撑”。

如果我没记错的话，在公开场合讲到房地产是支柱性产业的话，在疫情后这已经是第二次了。

第一次是在去年。

年的12月11号，在中国经济年会上，发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆就公开表述：“房地产是支柱产业，住房更是居民消费”。

一个12月11号，一个12月15号，时间上几近相同。

当然近乎相同的不仅是喊话的时间，还有喊话的背景。

年楼市属于闪耀着最后高光时刻的一年，随着年8月份三道红线的出台，楼市存在已久的债务风险被逐渐点燃从而爆发，从恒大，到世茂，再到富力等等一系列耳熟能详的房企开始陆续暴雷烂尾。

秉承着苦谁不能苦楼市，穷谁不能穷地产的思想，维持不到1年的打压被迫停止，救市正式开始。

年中旬过后的几个月，限购逐渐放松，房贷审批加速，利率下行调整，购房财政补贴等等政策鱼贯而入的出现在市场内。

还好，虽然救市政策基本没起到什么作用，但借着楼市自身庞大的惯性，年的楼市最终还是在土地市场和新房市场上，创下了双历史的最新记录，而这也就是前面说的，最后的高光一刻。

但是很显然，主管部门没有被所谓的历史新高这样的“假象”迷惑，而是已经看到楼市强弩之末的势头，于是年底12月11号的那句“房地产是支柱产业，住房更是居民消费”的话被喊了出来。

这个鼓励市场喊话所打的提前量，如果从当下楼市的情况来看，是打的很好的。

起码预判很准。

年的楼市的确是强弩之末，而在当时来看，也确实需要提前给年的楼市打一些信心。

可惜，预判再准也改不了事物发展的客观规律，楼市的衰退是无法阻止的。

年的楼市怎么样，我说的太多就再不复述了，总之是新房，土拍，二手全线翻车，房企死伤无数，购买力消失的无影无踪。

和年一样，在眼看楼市在年很可能继续拉胯的背景下，房地产是支柱性产业的话，再次被喊出来也就不奇怪了。

年底喊完这句话后，换来的是年一年的的几乎无底线的放松楼市的救市操作，这次年底再喊一次，不出意外的话，接下来的年，救市的操作会无穷无尽，直到楼市能继续支棱起来为止。

2

房地产是支柱性产业这话，差不多相当于楼市救市的冲锋号。

事实上也的确如此，在冲锋号响起来的前后几天里，配合“冲锋”的政策就已经陆续出现了。

12月14号国wu院印发了《扩大内需战略规划纲要（－年）》，其中提到要促进居住消费健康发展，也就是说，起码在有关部门看来，住房消费和其他消费并不对立，而是同为一体的内需消费。

这属于把房地产的位置给再次“摆正”确认，要当成内需来一样拉动和刺激了，但问题是房地产消费这玩意它本身不但无法被看做是普通内需，反而会侵蚀和挤压内需环境。

我们都知道，内需想玩好的核心在于循环，对，就是我们常说的那个内循环。

你的支出是他人的收入，反之亦然，就是说你花出去的钱，终有一天会从不同的渠道成为你的收入，只有这样内需才能循序渐进的好起来。

举个例子。

你买个自行车，销售环节，物流环节，营销环节，仓储环节，制造环节，包括原材料钢材锻造环节，所有从业人员都可以收益，而他们的收益终究有一天会通过其他方式的消费回流到你身上，变成你的收入。

而楼市就差点意思了、

你买套房子，销售环节，营销环节，甚至包括建材环节和建筑环节等等的从业人员的确也可以收益，他们的收益未来也会重新进入市场经济内流通，但问题是房子最大的成本，它不在这几个环节上。

土地才是房子最大的成本，你买套房子可能65%甚至更高的支出最终是流向了土地，最关键的是，土地这玩意属貔貅的，它只进不出。

房企拿地所付出的资金，变成了地方的土地出让金，而土地出让金还有个名字，叫政府性基金收入，这玩意主要在地方上担任的就一个任务，偿债。

大量的专项债的利息和本金，都等着为数不多的土地出让金来滚动，注意只是维持滚动不是彻底偿还，不夸张的说，光是维持债务正常借新还旧而清掉的利息，就已经紧紧巴巴了。

为什么说房地产是貔貅？原因就在这。

你购房所支付的房款中大部分是土地出让金，而土地出让金又几乎全部被用来填埋债务的黑洞，所以所谓的回流和循环，根本就不会发生。

这也是为什么过去这十多年一直在喊扩大内需，但是却没见明显效果的原因。

房地产吃进去太多，吐出来的却太少。

元钱在这里面循环一圈，再出来的怕只剩下30元，指望这30元再回到市场内循环，能起多大效果呢？

既然明知道房地产是这德行，为什么还得把它并入到内需的范围一起拉动？

没办法了。

现在既要拉动内需还要拉动房地产的操作，其实说明了两个问题。

第一，内需问题必须得到重视，这么大产能的国家只靠外贸解决不了问题，内需带动的内循环才是经济真正稳定的增长点。

其次还有更重要的是就业，民企创造了80%的就业，只有内需旺盛从而内循环畅通的环境，民企才能生存并且有机会壮大，毕竟民企不吃财政饭，也只有这样才能创造出数量够多的岗位，接住每年上千万的大学毕业生。

第二，还是放不下楼市，内需是重要，但是这玩意它循环起来需要个时间，它慢啊，地方财政在疫情和实体经济疲软的当下，已经承压到了极限，所以必须还得把楼市这个强心剂用上。

但问题是，如果要把房地产再次拉动的话，除非土地的成本也会快速加速到内循环的体系中去，不然就只能指望，房地产既能拉动经济增长，还不会挤压内需和内循环的神奇场景出现了

既要马儿跑，还想马儿不吃草。

这难度，大了点。

3

既然现在决定把拉动住房消费要当个事情来搞，那接下来大概率就是要继续加大杠杆了。

指望现在个体手里的钱，肯定是接不住当下楼市的盘子，所以想要拉动楼市，除非上杠杆不然没用。

可以预计下一步的发力点会在金融政策口子上，更低的首付比例和房贷利率一定会到来，虽说现在居民部门杠杆率已经在72%（央行数据，西南财经为62.5%），但除了加杠杆好像也确实没其他办法了。

而光这样还不够，因为还少了个预期。

贷款利率再低首付比例再少，你也不能强行把房贷安在个体头上，还是要让大家看到楼市的预期变好才行。

让刚需觉得不会再跌了，让投资觉得可能还得涨，这样大家才会心甘情愿的把30年的房贷背起来去买一套房子。

难就难在预期。

中国经济周刊统计的数据显示，哈尔滨，太原、石家庄、郑州等29个城市的新房均价已经低于年，而二手房价格低于年的40个城市中，就有25个是省会城市。

相当一部分商品房在过去两年别说跑过通胀了，连自己的房贷利息都跑不过，这种市场，能有一个什么好的预期？

这还只是新房和二手房，土拍市场更是一言难尽，民营房企基本全军覆没，央企国企做到托底不流拍已经是仁至义尽，地王？做梦呢？

新房价格不涨，土地底价出让，再加上二手房挂牌数量的激增，这种市场预期想让人进场买房，属于强人所难。

所以，在加杠杆政策出台前，地方的楼市调控政策大概率先一步出现较大的变化，二线重点城市出现幅度更大的放松限购，解除认房认贷等等的操作，也不是没可能。

不下政策猛药，市场预期就没的扭转，市场不扭转购买力就不会买账，再高的杠杆自然也就加不到个体的肩头上去。

当然，放松调控有没有效果就不好说了，今年几百次利好放松的政策也砸下去了，购买力不是照样巍然不动，绝不进场？

不过说实话，这波杠杆要是真加上去了，个体的负债压力就又得增加了，虽说我们居民部门的负债能力就像海绵里的水，挤一挤总还是有一些的，但总这么搞也不是个事情。

今天用更高的杠杆更多的负债拉起了楼市，下次呢？楼市就像个不断滚动的巨型雪球，每救一次等于往雪球身上又增加了更多的积雪，换来的只能是更难刹住的体重，和一旦没刹住而释放出来的更大的破坏力。

市场经济里的救市，是有代价的。

4

早在年时，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮就公开表示过“房地产在未来20年都是支柱性产业”。

年再加个20年，就是年，联想到这次扩大内需-的计划，时间上几乎相差无几。

看来，大棋是早早都下好了，我们以为楼市这些年是起起伏伏，其实也可能只是剧本的情节需要。

一切早都安排的明明白白。

曾经信心满满的以为，虽然过去这些年自己都拄着拐棍，但那只是图了一时的轻松，现在就算自己没了拐棍照样能健步如飞。

结果当把拐棍踢掉后，发现自己萎缩的下肢早已经撑不起过去十几年时间吃肥了的超重身躯。

于是转头又捡起了已经用到包浆的拐棍，然后美其名曰，“拐棍是好的，只是过去用的方式有些错误，现在改正错误后，继续用下去还是有利于身心健康的”。